こんにちは、共働き子育て真っ最中のサラリーマン・けんいちです。
「住宅ローンの繰り上げ返済と新NISA、どっちにお金を回すべき？」
住宅ローンを抱えながら投資を始めた方なら、一度はこの問いで悩んだことがあるはずです。私もそうでした。
結論から言います。金利1.5%以下のローンなら、繰り上げ返済よりも新NISAを優先したほうが長期的にお得です。ただし、これは「絶対」ではなく、金利・残年数・精神的な安心感によって変わります。
我が家はフラット35（金利1.31%固定）で住宅ローンを組んでいますが、繰り上げ返済はほぼせず、新NISAへの積み立てを優先しています。その理由と、実際のシミュレーション結果をお伝えします。
そもそも「どっちが得か」の考え方
この問題を整理するシンプルな考え方があります。
住宅ローン金利 ＜ 投資の期待リターン → 投資（新NISA）を優先
住宅ローン金利 ＞ 投資の期待リターン → 繰り上げ返済を優先
繰り上げ返済は「確実に金利分を節約できる」という意味で、ローン金利分の確定リターンと同じです。一方、新NISAの長期投資（インデックス投資）の期待リターンは年率4〜7%程度と言われています。
つまり、金利が低ければ低いほど「新NISAを優先すべき」という結論になります。
金利別シミュレーション｜100万円を繰り上げ返済 vs 新NISA
100万円を手元に持ったとき、「繰り上げ返済に使う」か「新NISAで投資する」かで、10年後・20年後にどれくらい差が出るか試算しました。
金利1.0%のケース（変動金利・低金利タイプ）
| 選択肢 | 10年後 | 20年後 |
|---|---|---|
| 繰り上げ返済（確定リターン1.0%相当） | 約110万円 | 約122万円 |
| 新NISA（年率5%想定） | 約163万円 | 約265万円 |
| 差額 | ＋53万円 | ＋143万円 |
金利1.5%のケース（フラット35・固定金利タイプ）
| 選択肢 | 10年後 | 20年後 |
|---|---|---|
| 繰り上げ返済（確定リターン1.5%相当） | 約116万円 | 約135万円 |
| 新NISA（年率5%想定） | 約163万円 | 約265万円 |
| 差額 | ＋47万円 | ＋130万円 |
金利3.0%のケース（高金利・古いローンや変動上昇タイプ）
| 選択肢 | 10年後 | 20年後 |
|---|---|---|
| 繰り上げ返済（確定リターン3.0%相当） | 約134万円 | 約181万円 |
| 新NISA（年率5%想定） | 約163万円 | 約265万円 |
| 差額 | ＋29万円 | ＋84万円 |
どの金利帯でも、長期で見れば新NISAのほうが有利という結果になりました。ただし、金利が上がるほど差は縮まります。変動金利で今後大幅に金利が上がるリスクがある方は、状況を見ながら判断が必要です。
我が家が繰り上げ返済より新NISAを選んだ3つの理由
①ローン金利が1.31%と低いから
我が家はフラット35で金利1.31%の固定金利です。この金利水準では、繰り上げ返済の「確定リターン」は年1.31%相当。インデックス投資の期待リターン（年率4〜7%）と比べると、差が大きすぎます。
シミュレーション上、長期では新NISAのほうが圧倒的に有利なため、繰り上げ返済はほぼしていません。
②新NISAの非課税メリットを最大化したいから
新NISAは年間360万円（つみたて投資枠120万円＋成長投資枠240万円）まで非課税で投資できます。夫婦で使えば年間720万円、生涯で最大3,600万円分の非課税枠があります。
この非課税メリットは一度使わないと取り戻せません。繰り上げ返済にお金を使ってしまうと、この枠を活用できなくなります。「使える年に使い切っておく」という発想で、新NISAを優先しています。
③住宅ローン控除が残っているから
住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）が適用されている期間は、繰り上げ返済するとその分の控除額が減ります。控除期間中は特に、繰り上げ返済より投資優先が合理的です。
我が家の場合、住宅ローン控除の残り年数を考慮しても新NISA優先という判断は変わりません。
繰り上げ返済を優先すべきケースもある
正直なところ、すべての人に「新NISA優先」が正解とは言い切れません。以下のケースでは、繰り上げ返済を優先・並行することも考えてください。
- 変動金利で今後の金利上昇リスクが気になる方：変動金利が3%を超えてくると、新NISAとの差が縮まります
- ローン残高に対して精神的な重荷を感じている方：「ローンがある」というストレスが大きい場合、繰り上げ返済による安心感は数字では測れない価値があります
- 定年まで10年を切っている方：投資期間が短くなると複利効果が薄れ、確定リターンの繰り上げ返済が相対的に有利になる場合があります
投資は「精神的に続けられること」が最重要です。ローンが気になって眠れないなら、一部繰り上げ返済して安心感を得てから投資するのも立派な戦略です。
よくある質問
Q. 変動金利0.5%でも新NISA優先でいいですか？
はい、金利が低いほど新NISA優先の合理性は高まります。ただし、将来の金利上昇リスクは念頭に置いておきましょう。
Q. 繰り上げ返済と新NISAを半々にするのはどうですか？
もちろんアリです。数字だけでなく精神的な安心感も大事。「7割新NISA・3割繰り上げ返済」のように自分が納得できる配分で続けることが一番重要です。
Q. ローン残高が少なくなってきたら考え方は変わりますか？
残高が少なくなり、繰り上げ返済で完済できる金額に近づいてきたら、完済を優先して身軽になる選択肢も出てきます。残高・金利・投資状況を総合的に判断しましょう。
まとめ
- 金利1.5%以下なら、数字の上では新NISA優先が有利
- 新NISAの非課税メリットは使わないと取り戻せない
- 住宅ローン控除の期間中は特に繰り上げ返済のメリットが薄い
- 精神的な安心感も大事。自分が続けられる配分が最善策
- 変動金利の方は金利上昇リスクも考慮して判断を
「正解の数字」より「自分が納得して続けられる選択」のほうがずっと重要です。我が家はシミュレーションと自分たちの状況を照らし合わせた結果、新NISA優先という結論に至りました。ぜひ参考にしてみてください。
あわせて読みたい
- 住宅ローン控除ありのふるさと納税上限は少ない？発泡酒「淡麗グリーンラベル」を選んだ理由
- 新NISAはやめた方がいい？5つのデメリットと向いていない人を40代が本音で解説
- 新NISAにおすすめの証券会社はどこ？SBI証券vs楽天証券を実際に比較した結論
- 資産2,000万円を積立投資だけで達成｜40代共働きサラリーマンが実践した唯一の方法
【免責事項】本記事は運営者個人の実体験・見解をもとにした情報提供を目的としており、特定の金融商品への投資を推奨するものではありません。投資にはリスクが伴い、元本割れの可能性があります。最終的な投資判断はご自身の責任でお願いいたします。掲載している数値・制度等は記事執筆時点の情報であり、最新情報は各公式サイトをご確認ください。
コメント