【2026年6月】フラット35が3.21%でやばすぎる｜5月→6月で+0.50%・1年で+1.71%上昇のリアル試算｜3,800万円35年で生涯+1,444万円

2026年6月1日。フラット35の金利が「やばすぎる」水準にきた。

6月のフラット35金利（借入期間21〜35年・頭金10%以上）は3.21%。
5月の最頻金利が2.71%だったので、1か月で+0.50%上昇。これは異例の上げ幅だ。

さらにヤバいのは、1年前（2025年6月）の金利は1.50%だったこと。
わずか1年でフラット35の金利は+1.71%動いた。

46歳・住宅ローン残高ありの僕の家計は、これでどう変わるのか。
変動金利との比較もあわせて、リアルな数字で整理しておく。

フラット35の金利推移（直近12か月）

SBIアルヒ・住宅金融支援機構の公表データから、ここ1年の月別金利（借入期間21〜35年・頭金10%以上）を並べると、上昇のえげつなさが分かる。

2025年12月の1.82%から、半年で+1.39%。
住宅ローン金利が半年でこれだけ動くのは、ここ20年で記憶にない水準だ。

3,800万円・35年で借りた場合、月返済はいくら変わるか

僕の住宅ローンは2020年に組んだフラット35・3,800万円・35年。
当時の金利は1%台前半だった。もし今、同じ条件で借り直したらどうなるか、3パターンで試算した。

※フラット35・3,800万円・35年・元利均等・団信込み想定で試算

「1か月の違い」「1年の違い」で家計はどれだけ変わるか

5月借入と6月借入で何が違うか、差額をシンプルに出すとこうなる。

5月借入 vs 6月借入の差

• 月返済：+10,569円
• 年間：+126,839円（約12.7万円）
• 35年累計：+約443万円

「1か月遅れただけ」で生涯返済額が新車1台分（400万円超）違う計算。
住宅展示場での営業トークの「金利は今が底ですよ」じゃなくて、「金利は本当に今が安いです」が現実になってる。

1年前借入 vs 6月借入の差

• 月返済：+34,382円
• 年間：+412,592円（約41万円）
• 35年累計：+約1,444万円

2025年6月にフラット35で3,800万円借りた人と、2026年6月に同条件で借りる人とでは、35年で1,400万円超の差が出る。
1,400万円は、地方なら中古マンション1戸が買える金額だ。

変動金利との比較：今は「変動が圧倒的に有利」だけど…

同時期、メガバンクの変動金利はこうなっている。

• 三菱UFJ：2026年3月に+0.275%引き上げ
• 三井住友：2026年3月に+0.25%引き上げ
• SBI新生銀行：2026年5月に+0.35%引き上げ

変動金利の優遇後（適用）金利は、銀行と属性によって違うが、メガバンクで1.0%前後、ネット銀行で0.6〜0.8%。
フラット35の3.21%と比べると、月返済で5万円違うレベルで安い。

ただし、変動は「今が安い」だけ。
日銀は6月の金融政策決定会合で利上げ議論を続けており、年内さらに+0.25%、来年も+0.25%以上が市場では織り込まれている。

変動を選ぶ＝金利上昇リスクを自分で背負う選択。
フラット35を選ぶ＝今の高めの金利で35年固定する選択。

これから借りる人は、どう動くべきか

正直に書くと、新規借入なら「変動＋繰上返済前提」が今でもベターだと思う。理由は3つ。

1. 変動の優遇金利は依然1%以下が取れる（フラット35の1/3以下）
2. 仮に年+0.25%ずつ上がっても、追いつくまで数年は猶予がある
3. その間に貯めたぶんを繰上返済すれば、上昇リスクをコントロールできる

ただし条件付きで、世帯年収が安定している＋繰上返済できる余力がある人に限る。
「ギリギリで借りる」「教育費ピーク前」「片働き」なら、フラット35の固定金利で「予算が動かない安心」を買う判断もアリ。

6月の3.21%は確かに高いが、これより上がる前提で考えるなら、固定を確定させる選択肢は十分に意味がある。
ちなみに我が家は2020年に1.31%で固定済みなので、借り換えも組み替えも検討しない。1.31%→3.21%なんて誰がどう試算しても意味がない。

2020年の僕の決断が、6年後に効いてきた

我が家のフラット35は2020年12月実行・金利1.31%固定。
当時は「フラット35の1%台ってお得だね」くらいの感覚だった。それが2026年6月、同じフラット35の金利は3.21%。差し引き+1.90%。

仮に今、同条件で借り直すと月返済は約4万円増。35年で1,680万円多く払う計算になる。
つまり2020年の僕は、知らないうちに「将来の家計に1,680万円のプレゼント」を仕込んでいた。

だから今やることはシンプルに3つだけだ。

• 借り換えの試算は一応やる（1.31%→3.21%への移行は無意味なので、現状維持の再確認だけ）
• 住宅ローン控除を使い切る2030年までは繰上返済しない（控除1%以下のローンは「借りておく方が得」の典型）
• 代わりに新NISA月15万円（S&P500）に全力（住宅ローン1.31%より、S&P500の期待リターンの方が高い）

既存の低金利ローンを持っている人にとって、今は「動かないことが最大の戦略」。
焦って繰上返済に回すお金は、新NISAで運用する方が長期で増える可能性が高い。

まとめ：6月の3.21%は「これから借りる人にはやばい」「2020年に借りた僕にはご褒美」

• 6月フラット35：3.21%（5月比+0.50%、1年前比+1.71%）
• 3,800万円・35年で組むと月15.0万円・総6,330万円
• 1年前借入と比べて35年で+1,444万円、2020年（1.31%）借入と比べて+1,680万円
• 既存の低金利ローン保有者は動かないのが正解（住宅ローン控除を使い切る＋運用回す）
• 新規借入なら「変動＋繰上返済余力」か「固定で予算確定」の二択

住宅ローン金利は「過去最低の30年」が完全に終わり、「上がり続ける普通の時代」に戻った。
それでも、2020年の僕の判断は今も生きている。過去の自分の固定を大事にしたまま、新NISAで前に進む。46歳の今やれることは、これだけだ。

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