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住宅ローンを組みながら新NISAを続けていると、必ず一度はぶつかる悩みがあります。「余ったお金は、繰上返済に回すべきか、新NISAで投資すべきか」。我が家も同じことで迷いました。
我が家は繰上返済をせず、新NISA（月15万円・S&P500）を優先しています。2020年12月にフラット35を1.31%固定で組んだ、という前提があるからです。理由と、逆に「繰上返済のほうがいい人」まで、我が家の実例で整理します。
結論：低金利の固定ローンなら、新NISA優先が合理的
- 住宅ローン金利が1%前後で固定なら、繰上返済より新NISA優先が合理的になりやすい
- 金利が高い・変動で上昇が不安なら、繰上返済で確実に利息を減らすのが正解になる場面も多い
- 数字の損得だけでなく、「借金が減る安心感」を取る選択もアリ。正解は家庭ごとに違う
ざっくり言えば、「ローン金利」と「投資で期待できるリターン」のどちらが大きいかで決まります。ローン金利のほうが低ければ、返済を急いで利息を消すより、その分を投資に回したほうが、長い目で見て手元に残るお金は多くなりやすい、という考え方です。
金利で見る、繰上返済と新NISAの損得
あくまで考え方の目安ですが、投資の想定リターンを年5%とすると、ざっくり次のようなイメージになります（実際のリターンは保証されません）。
| 住宅ローン金利 | 投資の想定リターン | 向いている選択 |
|---|---|---|
| 0.5% | 年5% | 新NISA優先が合理的 |
| 1.3%（我が家） | 年5% | 新NISA優先が合理的 |
| 2.0% | 年5% | 条件次第（半々） |
| 3.0%超 | 年5% | 繰上返済が有利になりやすい |
金利が上がるほど「返済して利息を消す」効果が大きくなり、繰上返済の魅力が増します。逆に低金利のうちは、投資に回す余地が大きい、というのが基本の構図です。
我が家のリアル：2020年12月にフラット35（1.31%固定）を選んだ
我が家がマイホームを建てたのは2020年。住宅ローンは2020年12月実行で、フラット35（全期間固定・金利1.31%）を選びました。残債は約3,800万円です。当時は変動金利が0.4%台と圧倒的に低く、不動産屋さんからも「変動のほうが総返済額は少なくなる可能性が高い」と何度もすすめられました。
それでも最初から固定を選んだのは、教育費が重くなる10〜15年後に金利が上がるのが怖かったから。月々の返済額がずっと一定で、家計管理がシンプルになるのも大きな理由でした。歴史的な低金利を、動かない数字として確定させたかったんです。
結果として、この判断は今のところ正解でした。2024年以降は日銀の政策転換で金利が上がる局面に入り、変動金利もじわじわ引き上げられています。我が家の1.31%固定は、金利上昇のニュースを聞いても「うちは関係ない」と落ち着いていられる。この安心感は、家計運営における大きな財産だと感じています。
そして、1.31%という低金利を固定できたからこそ、「繰上返済より新NISA」という判断が成り立ちます。我が家は新NISAで夫名義・毎月15万円をS&P500に積み立てています。長い目で見れば、投資で期待できるリターンは1.31%を上回ると考えていて、この金利差がある限り、繰上返済を急ぐ理由はありません。
住宅ローン控除の期間中は、あえて残高を減らさない
もう一つ、繰上返済を急がない理由が住宅ローン控除です。控除は「年末のローン残高」に対してかかるので、繰上返済で残高を減らすと、戻ってくる控除額も減ってしまいます。控除を受けている間は、あえて残高を残しておくほうが得になりやすいわけです。
我が家は2020年入居で、当時の控除率は1.0%（今の制度は0.7%・最長13年）。ローン金利1.31%から控除分を差し引くと、実質的な負担はさらに小さくなります。だから控除期間が終わるまでは繰上返済をしない、というのが我が家の方針です。
逆に「繰上返済のほうがいい人」もいる
ここまで新NISA優先で書いてきましたが、繰上返済が正解になる人も当然います。
- 変動金利で、これから金利が上がるのが不安な人（利息を確実に減らせる繰上返済の安心感は大きい）
- ローン金利が高め（2〜3%以上）の人（投資リターンと逆転しやすい）
- 投資の値動きが精神的に耐えられない人（下落局面で積立をやめてしまうなら、繰上返済のほうが続く）
- 定年までに完済しておきたい人（老後の固定費を減らす安心を優先）
投資は増えることもあれば減ることもあります。一方、繰上返済は「利息が確実に減る」ノーリスクのリターン。数字だけでなく、自分が夜ぐっすり眠れるほうを選ぶ、という視点も大事です。
我が家の結論
- 低金利の固定ローン（1.31%）なので、控除期間中は繰上返済せず新NISAを優先
- 投資は夫名義でS&P500・月15万円。まずは非課税枠を着実に埋める
- 控除が終わったら、そのとき改めて繰上返済を検討する
- 金利が高い人・変動が不安な人は、繰上返済が正解になることも多い
「どっちが得か」は、結局その人のローン金利とリスク許容度しだいです。我が家の場合は、1.31%固定という前提があったから、迷った末に新NISA優先を選びました。
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よくある質問
Q. 繰上返済と新NISA、両方やるのはダメ？
A. もちろんアリです。我が家も「絶対にどちらか一方」とは考えていません。生活防衛資金（半年〜1年分の生活費）を現金で確保したうえで、余ったお金の振り分けを金利とリスク許容度で決める、という順番がおすすめです。
Q. 変動金利だけど、繰上返済すべき？
A. 金利が低いうちは新NISAに回す選択もありますが、変動は将来上がる可能性があります。金利が上がってきたら繰上返済に軸足を移す、と決めておくと安心です。
Q. 住宅ローン控除が終わったらどうする？
A. 控除という「残高を残すメリット」がなくなるので、そのタイミングで改めて繰上返済を検討します。我が家もそう考えています。
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