「住宅ローンの繰り上げ返済、した方がいいの？」という質問をよく見かけます。我が家（フラット35・1.31%固定・残債3,800万円）は繰り上げ返済をせず、その分を新NISAに回しています。ただ、繰り上げ返済にも「確実にお得」という言い分があり、どちらが正解かは金利次第だと考えています。この記事では、その判断軸を解説します。
我が家の条件｜フラット35・1.31%固定・残債3,800万円
2020年12月に組んだフラット35は、35年間ずっと1.31%固定。今の残債は約3,800万円です。金利が変わらない固定なので、「今のうちに返しておかないと」という変動金利特有の焦りがないのが特徴です。
繰り上げ返済派の言い分｜「確実な年利1.31%のリターン」
繰り上げ返済には、はっきりしたメリットがあります。
- 確実性：繰り上げ返済は「年利1.31%相当のリターンが100%確定する」のと同じ効果。投資と違って値下がりしない。
- 現実的な資金の使い道：繰り上げ返済しなかった分を「じゃあ何に使うか」まで考えると、意外と投資に回さずに消費してしまう人も多い。
- 精神的な安定：残債が減ること自体に安心感がある。数字だけでは測れない価値。
この理屈は正しく、金利が高いローンほど繰り上げ返済の効果は大きくなります。
それでも我が家が繰り上げ返済しない理由
我が家がそれでも繰り上げ返済を選ばないのは、金利1.31%という低さが理由です。新NISAで積み立てているS&P500は、長期では年平均7%前後のリターンが期待されるとされています（保証はありません）。1.31%の金利を「確実に得する」ことと、リスクを取って7%前後を狙うことを比べたとき、我が家は後者を選びました。
団体信用生命保険（団信）で死亡時にローンがチャラになる仕組みも、繰り上げ返済しない安心材料になっています。何かあってもローンは消え、家族は住み続けられるか売却できる状態が確保されているからです。
結局、判断軸は「金利の高さ」
繰り上げ返済すべきか迷ったら、我が家は次のように考えるのがシンプルだと思います。
| ローン金利の目安 | 考え方 |
|---|---|
| 0%台後半〜1%台前半 | 低金利。投資に回す方が期待値は高い（我が家はここ） |
| 1%台後半〜2%台 | どちらも一理あり。精神的な安心を取るなら繰り上げ返済もアリ |
| 3%以上 | 繰り上げ返済の「確実なリターン」が大きく、優先度が上がりやすい |
絶対の正解はなく、金利と「値下がりに耐えられるかどうかの気持ち」で決めていい問題だと思っています。
繰り上げ返済より投資を選ぶなら、口座はどこで
僕はSBI証券で積み立てていますが、これから新NISA口座を作るなら100円から・投信の積立手数料0円の松井証券もシンプルで分かりやすいです。
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